第一章             總  則

 

    第一條  為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區域內住宅物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本辦法所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業、街道物業服務中心或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條  物業管理工作實行屬地管理。市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政主管機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及相關行政管理部門（機構）參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當建立物業管理綜合協調和目標責任機制，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔；鼓勵采用信息化等新技術、新方法，促進物業服務行業轉型升級，提高物業管理和服務水平。

市、縣（市、區）人民政府還應當將物業服務納入現代服務業發展規劃和城市治理工作體系。

第四條  市住房保障和房產管理部門是全市物業管理工作的行政主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門），負責本市物業管理活動的監督管理工作，其主要職責為：

（一）建立和完善市場化物業服務和基本物業服務相結合的物業管理機制；

（二）管理全市物業服務行業，指導、監督各縣（市、區）物業管理行政主管部門、功能區物業管理行政機構開展物業管理活動；

（三）參與市政府對各縣（市、區）、功能區物業管理工作的目標責任考核；

（四）研究制定全市物業管理相關政策和物業服務行業規范；

（五）負責物業服務企業資質管理；

（六）負責市區前期物業服務招投標的指導、監督、檢查等管理工作；

（七）依法查處物業管理重大違法行為；

（八）依法承擔的其他職責。

第五條  縣（市、區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責為：

（一）負責對物業管理日常工作的指導、監督；

（二）負責新建住宅小區前期物業管理招投標的備案和管理工作；

（三）負責物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案；

（四）負責物業服務企業交接工作的監督、管理；

（五）負責對物業服務企業、項目負責人進行日�？己�；

（六）協調進行業主大會、業主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監督；

（七）依法承擔的其他職責。

第六條  街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，其主要職責為：

（一）落實轄區內老舊住宅小區基本物業服務工作；

（二）協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系；

（三）建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，協調處理物業管理糾紛；

（四）監督管理轄區內物業服務項目移交和接管工作；

（五）負責業主大會、業主委員會的籌建、管理等相關工作，建立業主委員會檔案，組織成立物業管理委員會；

（六）負責業主委員會備案；

（七）負責轄區內物業服務企業、項目負責人服務行為的監督，向縣（市、區）物業管理行政主管部門報送信用信息；

（八）建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜；

（九）依法承擔的其他職責。

社區居（村）民委員會應當協助和配合街道辦事處（鄉鎮人民政府），建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監督，建立社區居（村）民委員會、業主委員會和物業服務企業溝通協商的“三位一體” 服務協調機制。

第七條  相關行政部門依據各自職責，共同做好物業管理工作。

物業管理區域內以及周邊道路停車泊位設置和汽車停放工作的指導，物業管理區域內因停車矛盾等引發的治安糾紛的處理，物業管理保安服務活動的監管等由公安部門負責。

依法查處違法建設、占用和損壞綠地等違法違規行為，督促相關責任單位加強對物業管理區域內生活垃圾、建筑垃圾清運和環衛設施的管理，制定住宅小區垃圾清運服務標準等由城管部門負責。

按照定價權限制定調整普通住宅前期物業公共服務（含汽車停放）收費標準和保障性住房、房改房、老舊住宅小區物業管理服務收費標準，制定調整住宅小區內建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫及依法配建的人防工程平時用作停車位的租金標準，制定調整生活垃圾清運費標準，依法規范監管物業服務企業的收費行為，及時查處物業服務中的價格違法行為等由物價部門會同同級物業行政主管部門負責。

對物業管理區域及周邊的建設項目環境影響評價文件及其污染防治設施“三同時”（與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用）的監督管理，對企事業單位和其他生產經營者的污染物排放的監督管理，對違反環保法律、法規的行為依法進行查處等由環保部門負責。

對房地產開發項目公建配套設施建設的監督管理，督促建設單位及時做好物業管理區域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作，受理由房屋質量問題引發的投訴，按職責依法查處破壞承重結構等違法行為由建設部門負責。

對物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備進行安全監察，依法對特種設備使用登記、維護保養、定期檢驗、作業人員持證上崗等情況開展監督檢查，調查處理物業管理區域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為等由質監部門負責。

對物業服務企業勞動用工進行指導，對物業服務企業招用就業困難人員、高校畢業生，按規定在繳納社會保險、參加職業培訓方面給予適當補貼等工作由人力資源和社會保障部門負責。

對在物業管理活動中利用合同格式條款侵害消費者權益的行為，虛假、違法廣告和無須取得許可（含批準文件）或已經取得相關許可但未依法領取營業執照等違法生產經營行為依法進行查處等由工商部門（市場監督管理部門）負責。

在地塊規劃設計條件和建設工程設計方案審查中，按規定標準落實物業管理區域內公建配套建設指標等工作由規劃部門負責。

物業管理區域內人民防空工程及設施平時使用與維護管理的指導和監督由民防部門負責。

物業管理區域內綠化調整的監管和技術指導等工作由園林部門負責。

指導、監督業主委員會參與物業管理相關工作等由民政部門負責。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專業經營單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第八條  市、縣（市、區）物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。對在物業服務和管理工作中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業及其從業人員依法依規給予表彰。

第九條  物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第十條  本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

    物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

 

第二章  物業管理區域

 

第十一條  物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

規劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

第十二條  新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。 

第十三條  縣（市、區）物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。物業管理區域檔案應當載明下列事項：

（一）物業管理區域的地理位置、四至界限；

（二）建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況；

（三）建設單位；

（四）建設單位關于路燈、供排水、電、燃氣、電梯等配套設施的管護協議、生活垃圾的清運合同協議；

（五）其他需要載明的事項。

 

第三章  業主、業主大會與業主委員會

 

第十四條  房屋的所有權人為業主。

業主應當依照法律、法規、臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則等行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十五條  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

業主戶數超過三百戶的，可以按幢、單元等為單位，推選業主代表成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

第十六條  物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（以下統稱業主大會）會議：

（一）物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第十七條  物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出籌備業主大會書面申請，并報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

    （七）其他有關的文件資料。

建設單位故意拖延或者不報送的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促其按規定報送。

第十八條  符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

第十九條  首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會等派員組成，成員人數應當為五至十一人的單數�；I備組中的業主成員由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會組織業主推薦產生，業主成員人數應當不少于籌備組總人數的百分之六十�；I備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示�；I備組中的業主成員條件與業主委員會成員條件一致。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

第二十條  首次業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議，籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

    業主大會成立后，籌備組自動解散。

第二十一條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主委員會委員人數不足其原總數的二分之一時，重新選舉業主委員會；

（四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。

第二十二條  召開住宅小區的業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，并同時告知社區居（村）民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。業主可以查閱業主大會會議記錄。

召開業主大會會議，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當給予指導和協助。

第二十三條  業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第二十四條  業主委員會由業主大會會議選舉產生，以其選舉產生之日為成立日期，接受業主大會和業主的監督。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務相關費用或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，一般最多不超過三屆，具體人數、任期、連選連任條件由業主大會議事規則確定，業主代表任期與業主委員會委員任期相同。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。委員出現空缺時，應當及時補足。

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出現空缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十五條  劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合業主大會成立法定條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十六條  不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組建所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等五至十一人的單數委員組成，其人員組成應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十七條  有下列情況之一的，業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表資格自行終止：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（三）喪失民事行為能力的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第二十八條  業主委員會委員、籌備組成員、物業管理委員會委員、業主代表有下列情形之一的，應當按業主大會議事規則等規定予以罷免：

（一）不履行職責的；

（二）利用委員、成員、代表資格謀取不正當利益的；

（三）出現第二十四條第一款規定情形及其他拒不履行業主義務情形的；

（四）因履職不當給業主造成較大損失的；

（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員、籌備組成員、物業管理委員會委員、業主代表的。

第二十九條  不再擔任業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員、業主代表的，應當在十日內將其保管的屬于業主大會、物業管理委員會所有的物品等移交業主委員會、物業管理委員會；拒不移交的，業主委員會、物業管理委員會可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）物業管理行政主管部門督促移交，物業所在地公安機關予以協助。

第三十條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案：

業主委員會備案申請書；

（二）業主委員會委員、業主代表名單及其基本情況；

（三）業主大會議事規則和管理規約；

（四）業主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送縣（市、區）物業管理行政主管部門及社區居（村）民委員會；備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）不予備案，并書面告知須補齊的材料。

第三十一條  業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并事先報告物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的社區居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業主清冊、檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，雙方應當簽訂書面移交手續；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者縣（市、區）物業管理行政主管部門督促移交，物業所在地的公安機關予以協助。

第三十二條  業主大會、業主委員會、物業管理委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

第三十三條  業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況明細，接受業主監督。

第三十四條  業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居（村）民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，并接受其指導和監督。社區居（村）民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

業主大會、業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，并告知社區居（村）民委員會。   

第三十五條  同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

業主小組應當履行下列職責：

（一）推選業主代表出席業主大會會議；

（二）決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造；

（三）決定本小組范圍內的其他事項。

業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

第三十六條  業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。

一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

 

第四章           前期物業管理

 

第三十七條  新建住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

第三十八條  建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾，臨時管理規約文本應同時交予物業買受人收執。

第三十九條  市區建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務。

提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。

第四十條  建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十一條  建設單位應當按照以下規定時限完成前期物業管理招投標或協議選聘物業服務企業工作：

（一）新建預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）更換物業服務企業，應當在原前期物業服務合同終止前完成。

中標通知書發出之日起三十日內，建設單位應當與中標的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同。

物業服務企業應將前期物業服務合同向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，由縣（市、區）物業管理行政主管部門抄送物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第四十二條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。

第四十三條　前期物業服務合同期滿前，建設單位需提前解除合同重新選聘物業服務企業的，應當在物業管理區域內顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數的業主且占總戶數過半數的業主同意，方可提前解除合同。

已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時告知物業管理行政主管部門。

經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向物業管理行政主管部門報告，由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

前期物業服務合同解除后，業主委員會尚未成立的，建設單位應當按照本辦法第四十條的規定另聘物業服務企業。

第四十四條  前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。

根據房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設單位已通知物業買受人交付的，因物業買受人的原因未及時辦理入住手續的物業，物業服務費用由物業買受人按相關規定承擔。

第四十五條  新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。

集體土地房屋拆遷安置住宅小區除按本條第二款規定外，還應當按照小區地上地下總建筑面積百分之二至百分之五的比例配建配套服務設施及物業服務經營性用房，其經營收益用于彌補小區物業服務費的不足。

第四十六條  物業服務用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近，一般應當在三樓以下，其中物業接待中心辦公室應當設置在一樓。物業經營性用房應當合理安排位置，便于物業服務企業開展經營。

物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。建設單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設備間、公共門廳、公共衛生間、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程以及不計入容積率的其他房屋和室內層高不足2.2米的房屋等作為物業服務用房。

物業服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位；裝修前應當事先征求物業服務企業的意見，并對房屋功能進行合理布置；本著安全實用的原則，根據項目的規模配備物業辦公室、會議室等。

第四十七條  物業服務用房主要用于物業管理辦公和業主委員會活動等用途，不得買賣和抵押。若用于經營，收益歸全體業主所有，可用于彌補物業服務費不足。

第四十八條  新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

2013年5月1日前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。

第四十九條  建設單位與物業買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。建設單位應當交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第五十條  物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。承接查驗時物業服務企業應提前告知縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并邀請其共同參加。

現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備安裝、驗收、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門。

第五十一條  物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

    （四）建設單位移交資料清單；

    （五）查驗記錄；

    （六）交接記錄；

    （七）其他與承接查驗有關的文件。

 物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告，并將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主可以進行查閱和復制。

縣（市、區）物業管理行政主管部門應當在備案后三十日內將備案材料抄送物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

 

第五章  物業服務

 

第五十二條  從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。市物業行政主管部門應加強參與本市物業項目招投標、從事物業服務活動的物業服務企業的資質、信用的監管。

第五十三條  業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，并在物業管理區域顯著位置進行公示。 

第五十四條  物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人。電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，應當與物業服務企業另行簽訂服務合同。

第五十五條  物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

業主委員會經征求業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第五十六條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置六個月以上的物業，業主應當事前告知物業服務企業，按不低于合同約定標準的百分之七十交納物業服務費用。具體范圍和減免標準、減免期限由市、縣（市）價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第五十七條  物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，由物業服務企業將前期物業服務合同報所在地的價格行政主管部門備案；業主大會成立后，普通住宅物業服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的，市、縣（市）價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門，每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第五十八條  物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬、定期公示，并接受業主委員會的核查。

第五十九條  物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準以及收費辦法等有關情況如實公示。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

第六十條  物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

第六十一條  業主大會或者業主委員會可以委托第三方評估機構，對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當予以配合。評估結果可以作為要求物業服務企業整改或者更換物業服務企業的依據。

第六十二條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第六十三條  物業服務企業享受國家、省和本市有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用，不計征營業稅和企業所得稅。

物業管理區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

第六十四條  物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域顯著位置公告。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，業主委員會可以參照前期物業管理相關規定選聘有資質的物業服務企業。招標經費在物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

第六十五條  業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

（一）移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；

（二）移交本辦法第五十條第二款規定的相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）物業承接查驗檔案；

（六）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在物業管理區域內顯著位置公告。

第六十六條  物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域或者拒不移交資料的，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出；使業主生活受到嚴重影響的，經業主委員會請求，轄區內公安機關予以協助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理；業主委員會還可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十七條  物業服務企業收取物業服務費后，擅自撤出或者停止物業服務的，物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應當督促其履行合同；對不繼續履行合同的，依照有關法律、法規和物業服務合同約定處理。

第六十八條  單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）和縣（市、區）物業管理行政主管部門的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

第六十九條  老舊住宅小區可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）成立物業服務中心，為業主提供基本物業服務，主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理。

縣（市、區）物業管理行政主管部門和財政部門應當制定基本物業服務補貼政策，所需經費列入縣（市、區）人民政府財政預算。

 第七十條　市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業服務項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結果。

縣（市、區）物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

第七十一條  物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。

物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，二年內不得在本市申報各類物業服務示范項目；失信行為改正前，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：

（一）在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

　 （二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業管理混亂的；

（四）未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業管理區域內發生重大房屋安全事故的；

（五）泄露業主信息的；

（六）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的；

（七）其他違反法律、法規規定情形的。

第七十二條  物業服務項目實行項目負責人責任制。

物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的；

（二）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和排水管網等共用設施設備用途的；

（三）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

（四）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的；

（五）因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的；

（六）被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的；

（七）其他損害業主利益情節嚴重的。

有前款規定情形之一的，業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣（市、區）物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣（市、區）物業管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業主核查結果。

 

第六章  物業的使用和維護

 

第七十三條  業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第七十四條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能，不得擅自改變人防工程平時用途。

第七十五條  物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（六）制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）非法養殖大型犬、烈性犬；

（十三）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規的行為；

（十四）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十六條  物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫的業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第七十七條  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

物業管理區域內劃定車位、停放車輛，應當由公安部門進行現場指導，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

對開放式物業管理區域，無停車場地或者用于停放汽車的車位、車庫嚴重不足的物業管理區域，公安部門應當對物業管理區域周邊情況進行全面調查，合理利用支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時停車泊位，對夜間交通流量較小的次干道的慢車道施劃限時停車泊位，供居民停放車輛。

第七十八條  前期物業管理期內，普通住宅物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位（車庫）的汽車停放費實行政府指導價；業主大會成立后，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定本區域汽車停放費標準。

前期物業管理期內，建設單位未出售、未附贈或未出租的車位、車庫，汽車停放費由建設單位按照有關規定及時支付給物業服務企業。

業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

第七十九條  業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

第八十條  物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位的，其租金、汽車停放費的收取及其支出、使用管理等，按照有關規定執行。

第八十一條  鼓勵在已建成的住宅小區內增建停車場（庫），按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，逐步形成政府出資、企業投資、業主集資等社會多元化投資方式，采取政府支持，統一規劃，市場運作的形式，緩解和逐步解決車位、車庫供需矛盾。

第八十二條  房管、公安、建設、衛生計生、環保、規劃、園林、城管、民防、工商、質監等行政主管部門，應當在各自職責范圍內加強監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式、執法事項和監督電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。

第八十三條  住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環保、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

第八十四條  業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規定辦理批準手續。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第八十五條  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第八十六條  物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

第八十七條  住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第八十八條  住宅物業交付使用后，電梯、消防、安防等設施設備的日常維護費用由業主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

2013年5月1日后受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第八十九條  發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主均可憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金代管部門提出資金使用申請，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（六）消防設施損壞不能正常運行的，造成嚴重火災隱患危及房屋安全的；

（七）危及房屋安全的其他情形。

應急維修工程竣工驗收后，應將維修費用審計后向業主公示，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

住宅專項維修資金代管部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。

住宅專項維修資金代管部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起五個工作日內完成審核。

第九十條  住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記部門提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

第九十一條  業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

住宅專項維修資金代管部門應當依法履行維修資金保值增值的責任，并建立住宅專項維修資金查詢制度，業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

第九十二條  對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區，市、縣（市、區）人民政府（管委會）應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區的范圍，由市、縣（市、區）人民政府（管委會）確定。

老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由市、縣（市、區）人民政府（管委會）負責；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第九十三條　老舊住宅小區改造整治中，經有利害關系的業主同意，并經法定程序批準可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為老舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

 

 

 

第七章 法律責任

 

第九十四條  有違反本辦法條款行為的，由相關主管部門依照法律、法規和規章的規定依法進行查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十五條  阻礙行政執法人員依法執行職務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十六條  違反本辦法第五十六條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納各項費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第九十七條  市、縣（市、區）人民政府（管委會）物業管理行政主管部門（機構）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

 

第九十八條  本辦法所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

本辦法規定的面積和人數，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計總和計算；

（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。

第九十九條  住宅區域內非住宅物業的管理及其監督活動參照本辦法執行。

第一百條  本辦法由揚州市住房保障和房產管理局負責解釋。

第一百零一條  本辦法自2016年11月8日起施行。2006年2月13日市人民政府頒發的《揚州市物業管理實施辦法》（揚政發〔2006〕47號）同時廢止。